房屋增值的计算公式
一、目前，房屋增值的计算公式总有下列7种计算方式可供大家参考：
第一种：增值部分=共同还贷部分÷房子总价款(房子买价+贷款总息) ×离婚时房子市值-共同还贷部分。
第二种：增值部分=共同还贷部分÷总房款(房子买价+已还利息)×离婚时房子市值-共同还贷的部分。
第三种：增值部分=共同还贷本金数额÷房子买价×(离婚时房子市值-房子买价)。
第四种：增值部分=共同还贷本金总额÷房子买价×(离婚时房子市值-结婚时房价)。
第五种：增值部分=共同还贷部分÷(房子买价+已还息) ×(离婚时房子市值-结婚时房值)。
第六种：增值部分=共同还贷部分÷买房成本÷离婚时房子市值-共同还贷部分。
第七种：共同还贷增值部分=房子总增值-首付款增值部分-个人还贷增值部分。
二、房屋增值部分计算公式为：
夫妻共同还贷部分÷房屋总价款×离婚时房屋的市场价值-夫妻共同还贷部分。
房屋总价款就是当初购买房屋的费用，包括购买价格和贷款总利息，用夫妻共同还贷部分除去房屋总价款，就可计算出共同还贷所占房产价格的比例。
三、“房屋增值部分”的认定及计算
1、问题
案例1：
争议房屋系2003年男方购买，购买后马上结婚。房款20万元，其中含贷款8万元，利息2万元。在婚姻关系存续的6年期间，男女双方共同还清10万元。法院委托评估该房屋现市场价44万元。
本案属于典型的“婚前购买房屋，婚后共同还贷”，应当适用《婚姻法解释三》第10条。
案例2：
双方同意离婚，房屋系婚姻关系存续期间共同购买。总价120万元。首付24万元，还贷36万元后至起诉前还有80万元未还，房屋现价200万元。男方要求分割增值部分。
本案房屋系夫妻共同财产，焦点在于男方悄悄地增值部分是否适用《婚姻法解释三》第10条。
案例3：
男、女双方各出资20万元、10万元。经中介介绍以30万元购买一套二手房。女方为此另出资了1万元中介费、2万元土地出让金、2万元税款。后男方要求分割房屋，此时现价60万元。女方同意，但要求将其为购房另行支付的5万元计入房屋价款从而作为增值部分予以分割。
争议焦点在于中介费、土地出让金、税款是否应当计入房屋总价款从作为增值部分予以分割。
2、房屋增值部分的认定：
（1）房屋增值部分不属于孽息，应为不动产之收益，是基于投资所产生的收益。为了平衡各方当事人的合法权益，应当将婚前房屋婚后增值部分作为夫妻共同财产予以分割。
房屋增值部分与房屋所有权归属密不可分。
对于婚前办理按揭手续、婚后夫妻共同清偿贷款的房屋的归属的认定，关键因素在于房屋产权证书记载的权利人以及房屋产权取得的时间。根据《物权法》第9条的规定，婚前购买的房屋自婚前财产。婚姻关系存续期间只是为了还贷而将房屋的所有权抵押给银行，和银行之间是债权债务关系。夫妻用共同财产还贷只是在夫妻之间产生了债权债务关系，并没有改变房屋所有权的归属。婚后参与共同还贷，实际享有的是债权而非房屋产权。根据《婚姻法》第18条、解释一第19条的规定，婚前财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。婚后共同还贷款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第39条第1款规定的原则，由一方对另一方进行补偿。
3、房屋总价款的认定
案例3的土地出让金、税款应计入房屋总价款：根据《物权法》第9条第1款的规定，不动产物权的变动，经依法登记后始能产生法律效力。而缴纳土地出让金、税款是办理房屋产权登记的必要支出，只要缴纳的这些费用才能办理房屋登记，也才能取得房屋所有权。
4、“房屋增值部分”的计算
比较常见的由4种：
第一种：增值部分=房屋现价值÷(房屋原价值 全部应还款的利息) ×共同还贷本息-共同还贷本息。 一方所得补偿款=（共同还贷本息 增值部分 ）÷2
这个公式的思路：首先用房屋原价值加上全部应还贷的利息得出购买房屋的成本，然后用房屋现价值除以成本得出增值率。最后，用增值率乘以共同还贷得出增值后的共同还贷，再减去共同还贷本息，得出增值部分。
第二种：增值部分=（房屋现价值-房屋原价值-全部应还贷的利息）/房屋现价值（或市值）)*共同还贷本息。
一方所得补偿款=（共同还贷本息 增值部分 ）/2。
这个公式的思路：房屋现价值减去房屋原价值在减去全部应还贷的利息，得出房屋升值的部分。用升值部分除以房屋现价值得出升值部分在现房价中缩占的比重。最后，用比重乘以共同还贷本息得出共同还贷的升值。
第三种：增值部分=（房子现市值-房子原价值）/房子现市值*共同还贷本金。
一方所得补偿款=（共同还贷本息 增值部分 ）/2。
这个公式的思路：不把利息计入房屋的原价值，直接用房屋现价值减去房屋原价值得出房屋增值。然后用房屋增值除以房屋现价值得出升值部分在房屋现价值中的比重，再乘以共同还贷本金的增值部分。
第四种：增值部分=共同还贷本息*（房屋现价值-房屋合同价-全部贷款利息）/（房屋合同价 全部贷款利息）。
5、“房屋增值部分”的分步计算法
第一步，计算房屋增值率
房屋增值率=房屋现价格/房屋成本
第二步，计算增值后的共同还贷
增值后的共同还贷=共同还贷额*房屋增值率
对案例1 增值部分的计算，适用分步计算法，增值后的共同还贷=10万元×【44万元÷（20万元 2万元）】=20万元。一方所得补偿款=（共同还贷 增值部分）÷2=增值后的共同还贷÷2=10万元。
案例2：增值后的共同还贷=36万元×【200万元÷140万元】=51万元
5、公式运用中应注意的问题
在计算房屋增值率时必须要考虑利息成本，不能简单的用房屋现价除以购买时房屋价格直接得出增值率。比如：花100万元买了一房屋，首付50万元，贷款50万元，利息10万元。2年之后将房屋以105万元卖出，结果是亏损5万元。如果不考虑利息问题，用房屋现价除以购买时的价格，机械第计算增值率，就会得出增值率为（105-100）÷100=5%，亏损还变成了盈利显然，如果不把银行利息计入房屋原价（房屋成本），是不符合基本的经济原理的。
