卖房人与买房人签订《房地产买卖合同》约定：卖方是拆迁范围内的产权业主，卖方向买方转让的房产为正在建设中的拆迁回迁安置房，该房屋产权登记业主系卖方，该房屋无抵押，卖方取得房产证后10日内需无条件配合买方该房产过户到买方名下。卖房人取得涉案房产钥匙后向买方交付了涉案房产，但卖房人办理房产证后由于需要资金周转，并未按约定将产权转移登记至买房人名下，而是将房产抵押给他人借款。买房人就涉案讼争房屋向法院提起房屋买卖合同纠纷，并向法院申请财产保全查封了涉案房产。法院经审理认为，涉案《房地产买卖合同》合法有效，在该房产抵押权没有解除的情况下，不具备过户条件，对于买方要求卖方立即协助其将涉案房产过户至买方名下的诉讼请求不予支持。抵押权人王某为申请执行人与被执行人即本案卖方的民间借贷纠纷执行案中轮候查封了涉案房产，该案执行债权300余万元。由于买方向执行法院提出执行异议，法院作出《执行裁定书》，裁定中止对该房产的执行。其后，由于卖房人负债累累，先后有六个债权人查封了该房产，卖方也无经济能力偿还全部债务注销抵押和解除查封，而买方也不愿代为清偿债务解除查封和涤除抵押权。 

        上述案例中，笔者颜宇丹律师代理卖房人向法院起诉要求解除合同，一审法院认定涉案房产至今未办理房产过户是卖方恶意违约所致，并以卖方作为违约方一般不享有合同解除权，以及在卖方清偿了对案外人的债务并办理了涉案房产的抵押解除手续的情况下，该房产的过户手续尚存在办理的可能为由，认为违约方提起本案要求解除与被违约方之间的涉案房屋买卖合同诉讼的行为违反诚信原则，并判决驳回卖方的诉讼请求。我方不服提起上诉，二审维持原判。 

        笔者颜宇丹律师分析如下： 

        一、我国现行法律中并没有关于违约方不得解除合同的明确规定，如违约方实系陷于法律上或事实上的履行不能，符合我国《合同法》相关规定，应享有解除合同的权利。 

        1、在一般情况下，只有符合《合同法》第九十三条及第九十四条的协商解除、约定解除以及法定解除的情形时，合同才能解除，而且享有合同解除权的通常归属于合同的守约方。但《合同法》第一百一十条规定，“在当事人一方不履行非金钱义务或者履行非金钱义务不符合约定时，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行。”因此，在出现上述情形时，应当肯定违约方在一定条件下享有法定解除权。 

        2、《合同法》规定的法定解除事由基本可以分为，客观原因导致合同的履行障碍以及债务人违约导致的合同履行障碍。客观原因导致合同的履行障碍包括不可抗力、情事变更以及其他法律特别规定的，非当事人可以控制并足以导致合同解除的法定事由。 

        3、本案中，卖方并非拒不履行与买方之间的涉案房屋买卖合同，委实是因为该房产之上存在着抵押权未涤除和多个债权人的查封强制措施未解除的履行合同的障碍。而违约方自身并不具有涤除抵押权登记和解除查封的能力和条件，买方亦不愿或无力为卖方代偿相应债务而解除抵押和查封。基于此，双方当事人之间的涉案房屋买卖合同的履行存在事实上和法律上的双重障碍，卖方方难以协助买方办理产权转移过户手续，符合合同法第一百十一条规定的情形，即出现了其他法律特别规定的，非当事人可以控制并足以导致合同解除的法定事由。当违约方处于履行不能的状态时，合同实际上已经不能履行，只剩下一个无实际履行可能的法律空壳，应允许履行不能一方解除合同，以避免其长期处于法律状态不明确的状态。 

        4、在《最高人民法院公报》（2006年第6期，总第116期）刊登的“新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案”中，法院承认了违约方在一定条件下也享有合同解除权。

        该案的裁判要旨为：

        （1）当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。但是，当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。

        （2）有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履行所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为平衡双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。 

        二、如果违约一方因合同在法律上、事实上不能履行，而合同相对方却怠于行使解除权，双方的合同法律关系便长期处于不明朗的状态，从而陷入违约方可不实际履行但不能解除合同的僵局。 

        1、本案中卖方作为合同的违约方根本无条件、无能力解除涉案房屋之上的抵押权和查封，同时买方也不同意为卖方代偿债务而涤除抵押权登记和解除涉案房屋之上的多个查封。在这一困境下，法院应当充分审查，结合实际情况判决解除合同。 

        2、具体到本案而言，卖方原系因经济困顿，不得已才将涉案房产抵押，后其亦有心赎回房产，但确因自身负债累累而无力解除涉案房产的抵押和多个查封，最终导致事实上和法律上无法继续履行与被违约方之间的合同，并非其恶意不履行合同。如守约方无视涉案房产之上所存在的抵押和查封，继续以不存在合同解除事由来对抗违约方解除合同，会造成极大的社会资源浪费，且双方的合同目的均不能实现。法院应致力于解决当事人的矛盾纠纷，而非使双方长期陷于僵局。 综合本案情形，继续履行房屋买卖合同显然不具有可行性。

        笔者颜宇丹律师认为，如果仅赋予守约方的解除权而守约方却怠于行使解除权，就会出现合同不能履行的僵局。当出现不适用继续履行的几种情形，应当允许违约方解除合同，以承担违约责任赔偿损失来代替继续履行。