很多人在决定购买商品房时通常都会遇到这样一种情况：在看房时，可能由于各种各样的原因并未立即决定购买该房屋，但经不住售楼人员的一再劝说（也或有意购买该房屋，或还有其他原因）而与开发商鉴定了一份《商品房认购协议》，并缴纳了一定数量的定金，事后，出于多方面的考虑或原因又决定放弃购买该房屋。这时，找到开发商要求退还先前缴纳的定金。然而，事与愿违，开发商以购房者违反《商品房认购协议》相关条款约定为由拒绝退还，致使购房者处于两难境地。那么，这究竟如何理解和界定这个定金的法律意义呢？

    案例：刘某于2009年3月到成都某房地产开发公司（下简称开发公司）开发的楼盘看房后，比较中意其中一套110平方米左右的房屋。在售楼小姐的游说下，他在售楼处与开发公司签订了一份由开发公司拟定好的《商品房认购协议书》，并缴纳了1万元认购定金，并约定三日内到售楼处签订《商品房买卖合同》，否则定金不予退还。第三日，刘某来到售楼处，看了全部资料和《商品房买卖合同》后，表示不愿意购买该房屋，并要求开发商退还1万元定金，遭到了开发商的拒绝。《商品房认购协议书》中规定：“在本协议约定的认购期内，乙方未与甲方签订《商品房买卖合同》及办理商品房买卖的其他相关手续的，则为乙方违约，甲方有权将此套房屋另行处理，定金不予退还”，开发商认为刘某违反了给约定，因此不能退还其1万元的定金。最终双方也未能签订《商品房买卖合同》。刘某遂来我所咨询能否退还该定金。

    本律师认为，该1万元定金能否退还，如何理解这个定金的法律性质很重要：

    第一种情形：该1万元是签约定金（也称立约定金）。签约定金对双方的约束力是要求双方在约定的期限内履行签约义务，如果双方或一方在约定期限内履行了签订商品房买卖合同的义务（当然，与是否签约成功无关），则不能认定为违约。本案中，刘某与开发公司签订的《商品房认购协议》系双方真实意思表示，且没有违反法律规定，当然是合法有效的，对双方均具有法律约束力，但刘某缴纳的1万元定金，是保证刘某按时与开发商签订商品房买卖合同，也就是说，只要刘某实施了在约定期限内与开发商签订商品房买卖合同的行为，就不能是违约，至于是否签约成功，与实施行为是不同的法律关系。因此，刘某依照《商品房认购协议》向开发商交付的1万元应当是签约定金，该定金的法律性质是约束双方在约定期限内履行签约义务，而不是买卖商品房的定金。而刘某在约定期限内履行了到开发商处签订商品房买卖合同的约定。导致未能签订《商品房买卖合同》的原因，系双方对《商品房买卖合同》的提供及内容在签订《商品房认购协议》时让签约者知悉上存在分歧，以及刘某对《商品房买卖合同》的附件的提供及内容有诸多意见，因此，双方未能签订商品房买卖合同均不存在违约情形。因此，开发商应当退还刘某1万元的定金。

    第二种情形：该1万元也可能是履约定金。履约定金对双方的约束力体现在要求双方在约定期限内履行签约并完成（或称履行）商品房买卖合同的行为。本案中，如果刘某在与开发公司签订《商品房认购协议》时，开发公司将商品房买卖合同及其附件作为《商品房认购协议》的附件，并明确约定不按商品房买卖合同及其附件的约定签订商品房买卖合同并履行商品房买卖合同及其附件的，那么，该定金即为履约定金的性质，刘某不能得到退还该1万元定金。

    因此，本律师建议，购房者决定购买商品房，一定要多个心眼，谨慎签订所谓的认购协议。即使签订认购协议，也要事先认真阅读商品房买卖合同及其附件的约定，并在签订商品房买卖合同时谨慎审查商品房买卖合同及其附件并保证届时签订的商品房买卖合同及其附件与当时的一致，并在约定期限内履行签约义务、保留好相关证据，以免掉入购房陷阱。